비거주 1주택 장특공제 축소되나, 2026년 양도세 개편 핵심과 세금 변수 정리

3줄 요약

• 비거주 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 축소 논의가 본격화되고 있습니다.
• 정부와 정치권은 실거주 중심으로 세제 구조를 바꾸는 방향을 검토하고 있습니다.
• 전문가들은 매물 유도 효과와 함께 거래 위축, 전월세 공급 감소 가능성도 함께 보고 있습니다.

비거주 1주택 장특공제 개편은 무엇이 달라질 가능성이 있나요?

핵심은 실거주하지 않는 1주택자에 대한 양도소득세 혜택이 줄어들 수 있다는 점입니다. 기사에 따르면 정부는 현행 제도가 장기 보유를 유도해 투자 목적의 1주택 보유를 늘렸다고 보고, 비거주 보유를 줄이고 실거주 중심으로 시장 구조를 재편하겠다는 입장입니다. 이재명 대통령도 2026년 4월 18일 자신의 엑스 계정을 통해 양도세 장기보유특별공제가 거주 여부와 무관하게 장기 보유만으로 세금을 크게 깎아주는 제도라고 지적했습니다. 이어 장특공제 부활이 어렵도록 법으로 명시할 필요성을 언급하며 강한 개정 의지를 드러냈습니다. 지금 단계에서 확정된 법안이 나온 것은 아니지만, 방향성만 놓고 보면 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소 가능성이 커졌다고 볼 수 있습니다.

현재 장기보유특별공제는 어떻게 적용되고 있나요?

현행 제도는 일정 기간 이상 부동산을 보유했을 때 양도 차익 일부를 공제해 주는 구조입니다. 기사에 따르면 매매가격 12억원 이하 주택은 양도세가 면제됩니다. 이를 초과하는 구간의 1가구 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 현재 장특공제율은 보유와 거주를 분리해 각각 최대 40%의 공제율을 적용하는 방식입니다. 즉 단순히 오래 갖고 있었던 기간에도 공제가 붙고, 실제 거주한 기간에도 공제가 붙는 구조라고 이해하시면 됩니다. 이번 논의는 이 가운데 실거주가 없는 경우에도 보유만으로 공제를 받는 부분을 손질할 수 있다는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

실거주 1주택자는 얼마나 보호받을 가능성이 있나요?

기사에서 전문가들은 실거주 1주택자에 대한 최대 공제율은 40%에서 80% 사이에서 결정될 가능성이 높다고 보고 있습니다. 이는 이재명 대통령이 비거주자 대상 장특공제 폐지를 언급한 만큼, 실거주에 대한 혜택 자체는 유지될 가능성이 크다는 해석과 맞닿아 있습니다. 다시 말해 이번 개편의 중심은 1주택자 전체를 일괄적으로 불리하게 만드는 것이라기보다, 실거주 여부에 따라 세제 혜택을 더 강하게 구분하는 쪽에 가깝습니다. 실제로 실거주 목적의 장기 보유와 투자 성격의 비거주 보유를 같은 방식으로 볼 수 없다는 인식이 정책 논의의 바탕에 깔려 있습니다.

정부는 왜 지금 이 제도를 손보려 하나요?

정부가 기대하는 효과는 매물 출회입니다. 기사에 따르면 이재명 대통령은 공제 폐지를 하더라도 단계적으로 시행해 매물을 유도할 수 있다고 밝혔습니다. 구체적으로는 6개월간 시행 유예, 다음 6개월간 절반만 폐지, 1년 후 전부 폐지하는 방식을 예로 들며 빨리 파는 사람이 이익이 되게 해야 한다고 설명했습니다. 이 논리는 세제 혜택이 줄어들기 전에 매도하려는 움직임을 유도해 시장에 잠겨 있던 매물을 꺼내겠다는 계산입니다. 특히 비거주 1주택자가 실거주 대신 보유를 이어가는 구조를 줄이면 공급 측면에서 긍정적인 변화가 있을 수 있다는 기대가 반영돼 있습니다.

시장에서는 왜 거래 위축을 걱정하나요?

반대 논리도 분명합니다. 기사에 따르면 기존 취득세에 양도세 부담까지 더해질 경우 거래 비용이 크게 늘어날 수 있습니다. 특히 고강도 대출 규제 속에서 기존 주택을 처분하고 다른 곳으로 옮기는 일반적인 주거 이동마저 쉽지 않아질 수 있다는 분석이 나옵니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 1주택자에 대한 장특공제 변화가 시장 거래를 장기간 위축시킬 가능성이 있다고 진단했습니다. 새집으로 옮겨 가기 위한 비용 부담이 급격히 늘어날 것이고, 유예 기간을 둔다고 해서 쉽게 해결될 문제는 아니라는 설명입니다. 즉 정부는 매물 유도를 기대하지만, 시장에서는 오히려 세 부담 때문에 거래 자체를 미루는 버티기 현상이 더 강해질 수 있다고 보는 것입니다.

전세와 월세 시장에도 영향이 생길 수 있나요?

가능성은 있습니다. 기사에서는 거래와 매물이 동시에 감소할 수 있다는 전망도 제시했습니다. 비거주 1주택자들이 매도 대신 실거주 전환을 선택할 경우, 기존에 전세나 월세로 공급되던 주택이 시장에서 빠질 수 있기 때문입니다. 이미 기사 안에는 아파트 전세 매물이 40% 줄어들며 서울 전세난 우려가 커지고 있다는 언급도 함께 담겨 있습니다. 이런 상황에서 비거주 보유자가 임대 대신 직접 거주로 방향을 바꾸면 전월세 공급은 더 줄어들 수 있습니다. 세제 개편이 단순히 양도세 문제로 끝나지 않고 매매시장과 임대시장 모두에 연결될 수 있다는 점에서 주목할 필요가 있습니다.

실제 집주인들은 어떤 선택지를 고민하게 될까요?

기사에 따르면 시장에서는 비거주 1주택자들이 매도, 실거주 전환, 증여 등 다양한 선택지를 두고 고민할 것으로 보고 있습니다. 세 부담이 커질 것으로 예상되면 먼저 파는 전략이 나올 수 있고, 반대로 실거주 요건을 맞추는 쪽으로 움직일 가능성도 있습니다. 가족 증여를 통해 보유 구조를 바꾸려는 수요가 생길 여지도 있습니다. 다만 어떤 선택이 유리한지는 아직 구체적인 개정안이 발표되지 않았기 때문에 확정적으로 말하기 어렵습니다. 현재 시점에서는 비거주 여부, 보유 기간, 향후 이사 계획, 임대 여부에 따라 판단이 크게 달라질 가능성이 높습니다.

언제 구체적인 내용이 나올 가능성이 큰가요?

전문가들은 2026년 7월 발표될 세제 개편안의 구체적인 내용을 주목하고 있습니다. KB국민은행 김효선 부동산수석전문위원은 기사에서 양도세 강화 자체만으로는 버티기를 선택하는 사례가 많을 것으로 보인다고 진단했습니다. 그리고 7월 세법 개정안에 담길 보유세 강화 정도에 따라 향후 시장 변화 방향이 달라질 수 있다고 내다봤습니다. 이 말은 장특공제만 따로 보는 것이 아니라 보유세와 함께 종합적으로 봐야 실제 시장 영향이 드러난다는 뜻입니다. 결국 이번 이슈의 핵심은 단순히 공제율이 얼마나 줄어드느냐를 넘어서, 양도세와 보유세가 어떤 조합으로 조정되느냐에 달려 있다고 정리할 수 있습니다.

지금 시점에서 가장 먼저 확인해야 할 포인트는 무엇인가요?

현재 단계에서 중요한 것은 확정된 제도와 논의 중인 방향을 구분해서 보는 것입니다. 기사 기준으로 확인되는 사실은 이재명 대통령이 비거주 1주택자 장특공제 손질 의지를 공개적으로 드러냈고, 전문가들이 실거주 1주택자 최대 공제율을 40%에서 80% 사이로 예상하고 있으며, 7월 세제 개편안이 핵심 분기점이 될 가능성이 크다는 점입니다. 반면 실제 공제율, 시행 시기, 유예 기간, 적용 대상은 아직 최종 확정 단계가 아닙니다. 따라서 비거주 1주택 보유자는 당장 결론을 내리기보다 7월 개편안의 문구와 적용 시점을 먼저 확인하는 것이 현실적인 대응이 될 수 있습니다.

데이터 요약 표

결론

비거주 1주택 장특공제 개편 논의는 단순한 세율 조정보다 시장 구조를 실거주 중심으로 바꾸려는 정책 신호에 가깝습니다. 정부는 매물 유도 효과를 기대하고 있지만, 현장에서는 거래 감소와 임대 물량 축소를 함께 우려하고 있습니다. 현재까지 확인된 사실만 놓고 보면 2026년 7월 세제 개편안이 가장 중요한 판단 기준이 될 가능성이 높습니다. 특히 비거주 1주택 보유자라면 공제율 변화뿐 아니라 보유세, 주거 이전 비용, 전월세 시장 영향까지 함께 살펴보는 접근이 필요합니다.